Construire pour l'avenir dans l'existant : comment la réutilisation et l’équipement revitalisent les bâtiments
D'anciens grands magasins réaffectés en bureaux ou des bâtiments prestigieux classés monuments historiques transformés en hôtels : construire dans des bâtiments existants montre comment ils peuvent être revitalisés par une réaffectation innovante et un équipement moderne, déployant ainsi des potentiels non seulement architecturaux, mais aussi durables et économiques. L'expert GEZE Sören Eilers donne dans une interview des conseils sur ce à quoi il faut faire attention lors de la construction dans les bâtiments existants et sur les avantages qu'offrent l’équipement et modernisations ciblées.
Tout d'abord, une clarification des termes : en quoi se distinguent les « rénovations de bâtiments » et les « constructions dans les bâtiments existants » ?
La rénovation de bâtiments et la construction dans les bâtiments existants se distinguent par leur objectif et leur focalisation : dans le cas de la rénovation de bâtiments, la priorité est d'améliorer l'état et la fonctionnalité d'un bâtiment existant. Il s'agit souvent de rénovations énergétiques visant à augmenter l'efficacité et la rentabilité d'un bâtiment existant. La construction dans les bâtiments existants se concentre sur les mesures de construction qui permettent d'adapter les bâtiments à de nouvelles exigences d'utilisation. Il s'agit notamment de transformations, de surélévations ou d'extensions, par exemple pour transformer un ancien immeuble de bureaux en hôtel. Alors que la rénovation de bâtiments se concentre sur la conservation et l'optimisation des bâtiments existants, la construction dans les bâtiments existants vise davantage à apporter des modifications architecturales et à s'adapter à l'évolution des besoins d'utilisation.
Quels sont les défis spécifiques liés à la réutilisation d'un bâtiment, par exemple la transformation d'un immeuble de bureaux en hôtel ?
En cas de réutilisation de pièces ou de bâtiments entiers, des équipements peuvent accroître la polyvalence fonctionnelle du bâtiment et permettre une utilisation plus efficace de la structure existante. Si, par exemple, un immeuble de bureaux est transformé en hôtel, il est nécessaire d'adapter la technique des portes et des fenêtres ainsi que l’automatisation des bâtiments à la nouvelle utilisation du bâtiment afin de répondre aux exigences modifiées des besoins des utilisateurs. De plus, lors de la réutilisation des bâtiments, il faut tenir compte des exigences du droit de la construction telles que l'accessibilité et la protection incendie.
Pouvez-vous expliquer plus précisément quelles sont les exigences en matière de construction à respecter lors de la construction d'un bâtiment existant ?
Construire dans les batîments existants représente un défi intéressant pour les architectes et les exploitants de bâtiments : l'analyse et l'évaluation des bâtiments existants sont suivies d'études de faisabilité et du développement de concepts, tout en respectant les conditions cadres légales telles que les prescriptions en matière de construction et, le cas échéant, les obligations relatives à la protection des monuments historiques. Les exploitants de bâtiments, en particulier, doivent respecter de nombreuses obligations et directives en matière de construction et d'accessibilité. En plus des prescriptions de la norme DIN 18040, de plus en plus d'opérateurs de la directive sur les lieux de travail ASR V 3a.2 sont exigés en parallèle. Ces réglementations ne garantissent pas seulement la sécurité et l'accessibilité de tous les utilisateurs, mais règlent également les conséquences juridiques potentielles et les risques de responsabilité pour les exploitants. Le respect des directives d'accessibilité selon la norme DIN 18040 est donc un aspect essentiel pour de nombreuses modernisations et équipements.
Ces directives et normes en matière de construction posent-elles également des défis aux transformateurs qui, par exemple, équipent les portes de nouveaux systèmes de portes ?
Oui, bien sûr : les installateurs doivent s'assurer que les nouveaux systèmes de portes sont fonctionnels, sûrs et conformes aux réglementations, tout en respectant les spécifications du bâtiment existant. C'est pourquoi nous aidons les installateurs à choisir des systèmes de portes compatibles avec les matériaux et les structures de construction existants et qui répondent par exemple aux exigences en matière de protection incendie ou d'accessibilité.
L'obligation légale d'accessibilité dans les bâtiments publics offre-t-elle également des effets de synergie ?
Système d'automatisation de bâtiments efficace et sûr pour les produits GEZE © GEZE GmbH
Bien entendu, car l'accessibilité présente également de nombreux autres avantages, tant pour les utilisateurs que pour les exploitants de bâtiments : les portes et fenêtres automatiques permettent une utilisation sans effort, ce qui représente un confort accru non seulement pour les personnes à mobilité réduite, mais également pour tous les autres utilisateurs. Ainsi, les portes automatiques peuvent être franchies facilement, même avec une poussette, des bagages ou simplement des sacs de courses pleins.
Et les fenêtres automatisées, qui s'actionnent sans effort, rendent également l'aération plus confortable. Si les fenêtres automatisées sont en outre intégrées dans la technique pilote de bâtiments, il est également possible d'optimiser le comportement de la ventilation et donc la qualité de l'air de la pièce et l'efficacité énergétique. Grâce à ces mesures, le bâtiment devient non seulement plus inclusif, mais aussi plus attrayant pour un groupe d'utilisateurs plus large - ce qui augmente également la valeur d'un bien immobilier.
Dans quelle mesure des investissements dans des techniques de portes, de fenêtres et de bâtiments modernes peuvent-ils augmenter la valeur marchande d'un bâtiment ?
Un bâtiment qui répond aux normes techniques actuelles tout en satisfaisant aux exigences actuelles en matière de confort et de sécurité est nettement plus attrayant sur le marché immobilier. Il est plus susceptible d'attirer des acheteurs et des locataires potentiels et peut donc conduire à de meilleurs prix de location ou de vente.
Quels sont les avantages concrets de l'équipement de portes et de fenêtres modernes dans des bâtiments existants ?
Dans le cadre de la construction dans les bâtiments existants, l’équipement de technique de portes et de fenêtres ainsi que des systèmes d'automatisation de bâtiments offre une multitude d'avantages qui vont au-delà de la simple conformité aux exigences légales : ils augmentent la sécurité et le confort de tous les utilisateurs, contribuent à une exploitation efficace du bâtiment et à une plus grande durabilité, et augmentent en outre la valeur du bâtiment. Les architectes et les exploitants de bâtiments ont donc tout intérêt à investir dans des technologies innovantes et à moderniser et rééquiper les bâtiments existants en conséquence.
- Un avantage décisif de ces mesures de modernisation est leur modularité. En général, les systèmes sont relativement faciles à mettre à niveau, même s'il n'y avait pas de préinstallations auparavant. Cela permet d'adapter progressivement les biens immobiliers existants à l'état de la technique.
- En outre, les systèmes d’automatisme modernes ne nécessitent pas seulement moins d'entretien, mais offrent également un confort d'utilisation nettement plus élevé, ce qui peut apporter des améliorations décisives, notamment en cas de changement d'affectation d'une pièce ou d'un bâtiment.
- Autre point important : les systèmes modernes sont plus durables et réduisent à la fois le temps et les coûts d'entretien. En outre, ils assurent une meilleure efficacité énergétique, ce qui permet de réaliser des économies à long terme sur les coûts d'exploitation.
Pouvez-vous expliquer, à l'aide d'un exemple, comment l’équipement d'une technique de bâtiments moderne peut améliorer l'efficacité énergétique et donc les coûts d'exploitation d'un bâtiment ?
Climat énergétiquement efficace grâce à la ventilation naturelle contrôlée au moyen des motorisations de fenêtres de la gamme IQ windowdrives.
L'installation de systèmes intelligents et automatisés permet souvent de réaliser d'importantes économies en matière de consommation d'énergie. Les portes automatiques modernes, qui évitent les pertes de chaleur grâce à une ouverture et une fermeture efficaces, en sont un exemple. Dans les zones d'entrée, les systèmes dits « coupe-vent », dans lesquels deux portes automatiques sont disposées l'une derrière l'autre, sont optimaux. Ce principe de sas maintient la température intérieure stable tout en empêchant la saleté de pénétrer dans le bâtiment. Cela permet non seulement de réduire les frais de chauffage, mais aussi les frais de nettoyage.
Il existe également des possibilités prometteuses d'augmenter l'efficacité dans le domaine des fenêtres : les motorisation de fenêtres équipées de capteurs intelligents permettent une ventilation automatisée en fonction des besoins. La température ambiante et la qualité de l'air peuvent ainsi être régulées de manière optimale, ce qui est généralement plus efficace que l'aération manuelle et permet de réduire les coûts de chauffage en hiver grâce à la diminution des pertes de chaleur.
Une autre méthode efficace pour améliorer le climat dans les bâtiments tout en économisant de l'énergie est le refroidissement nocturne automatique : dans ce cas, la chaleur accumulée est évacuée vers l'extérieur la nuit par des fenêtres commandées électriquement - simplement par des gradients de pression naturels et sans aucune énergie supplémentaire.
Dans l'ensemble, il apparaît que l’équipement ciblé des techniques de bâtiments modernes offre un énorme potentiel d'amélioration de l'efficacité énergétique et donc de réduction des coûts d'exploitation. Avec des coûts d'investissement relativement faibles, il est déjà possible d'obtenir des effets importants. Les bâtiments existants peuvent ainsi être préparés pour l'avenir.
Mot-clé pour l'avenir : quel rôle joue la durabilité dans la construction de bâtiments existants ?
Le Kö-Bogen II, avec la plus grande façade verte d'Europe, et le théâtre sont des points de repère impressionnants dans le centre de Düsseldorf. © Jürgen Biniasch / GEZE GmbH
Au plus tard depuis la nouvelle loi allemande sur l’énergie des bâtiments (GEG), qui réglemente les exigences énergétiques pour les nouvelles constructions et les rénovations de bâtiments, la durabilité et l'efficacité énergétique jouent un rôle central dans la construction de bâtiments existants - après tout, l'ensemble du parc immobilier de l'UE doit être climatiquement neutre d'ici 2050 au plus tard, et même d'ici 2045 en Allemagne. Il y a donc un énorme besoin d'agir dans ce domaine, tant pour les nouvelles constructions que pour les bâtiments existants.
Découvrez dans notre entretien avec des experts comment l'automatisation des bâtiments permet de répondre aux exigences de la loi allemande sur l’énergie des bâtiments (GEG).
Quelles sont les exigences particulières imposées par la protection du patrimoine à la modernisation des bâtiments existants ?
Les modifications prévues sur un bâtiment classé doivent être très soigneusement et largement justifiées. La Laiszhalle de Hambourg, classée monument historique, en est un exemple : dans ce cas, il a été nécessaire de justifier en détail, du point de vue du droit de la construction, les interventions architecturales réalisées dans le cadre de la modernisation, afin d'obtenir l'autorisation des autorités responsables des monuments historiques. Nous avons pu y combiner une ventilation automatisée et des systèmes d'extraction de fumée et de chaleur (RWA). L'exemple de la cathédrale de Magdebourg montre qu'il est possible de trouver des solutions créatives qui concilient protection du patrimoine et modernisation. Au lieu de procéder à des poses de câbles coûteuses, nous avons pu installer ici une extension sans fil pour la protection incendie. Cela a permis d'économiser beaucoup de temps et d'argent, car il n'a pas été nécessaire de poser des câbles coûteux vers les détecteurs de plafond prescrits.
Existe-t-il d'autres exemples de solutions créatives permettant de répondre aux exigences de la protection du patrimoine pour les bâtiments existants ?
Des solutions spéciales sont souvent nécessaires, en particulier pour les constructions existantes. Par exemple, nous pouvons réaliser des systèmes de portes et de fenêtres ou des techniques de bâtiments dans des couleurs ou des produits en situation afin de les adapter parfaitement à l'architecture historique. De telles solutions spéciales sur mesure sont par exemple utilisées dans le bâtiment classé qu’est la Gare de Montreux en Suisse ou dans l'hôtel et spa 4 étoiles Radisson Blu Malo-Les-Baines à Dunkerque, en France.
Le traitement délicat des bâtiments classés monuments historiques exige donc une grande créativité et beaucoup de doigté. C'est la seule façon de concilier les exigences de la conservation du patrimoine et de la modernisation et de trouver des solutions d'avenir.
Comment procédez-vous pour répondre à la fois aux besoins des concepteurs, des exploitants et des utilisateurs de bâtiments ?
Pour cela, une approche globale est nécessaire. Nous recommandons un dialogue précoce et continu avec toutes les parties prenantes. Dès le début, nous nous efforçons d'établir un contact avec les architectes en tant que responsables généraux, les planificateurs en équipement de bâtiments et autres planificateurs spécialisés. L'idéal serait de pouvoir réunir tous les acteurs à des dates communes - même si cela n'est pas toujours facile à réaliser dans la pratique. Plutôt que de se contenter de poser des questions, il est important pour nous d'aborder clairement les thèmes pertinents en matière de construction et de durabilité et de les intégrer dans le processus de planification en tant qu'objectifs fixés. Il s'agit par exemple de normes énergétiques, d'exigences régionales en matière de protection contre les incendies ou de prescriptions relatives à l'accessibilité.
Cette approche proactive permet d'identifier les conflits potentiels en amont et d'élaborer des solutions en commun. Il est ainsi possible de tenir compte au mieux des besoins de toutes les personnes concernées et de les intégrer dans un concept global cohérent.
Notre conseil d'expert :
Utiliser le BIM (Building Information Modeling) dans la construction dans les bâtiments existants
L'utilisation de BIM dans la construction de bâtiments existants permet aux architectes, aux planificateurs et aux exploitants de bâtiments de bénéficier d'une planification optimisée, de processus de construction plus efficaces et d'une communication plus fluide. Le grand avantage : les données d'inventaire sont saisies numériquement et mises à jour en temps réel, ce qui permet d'éviter les plans obsolètes ou imprécis.
Étant donné que différentes planifications spécialisées telles que l'architecture, la planification de la structure, les techniques du bâtiment, etc. peuvent être réunies et coordonnées dans un modèle, le logiciel BIM peut détecter à temps les conflits potentiels entre différents corps de métier et proposer des solutions.
Cela se traduit par une meilleure qualité des projets de construction, une réduction des coûts et une utilisation plus durable des bâtiments existants.
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